Gayrimenkul değerlemesi söz konusu olduğunda oteller, diğer birçok gayrimenkul türünden ayrılır; çünkü oteller sadece bir bina değil, aynı zamanda işletme varlıklarıdır. Bu durum, otel değerlemesinde klasik gayrimenkul kriterlerinin ötesinde; işletme performansı, gelir potansiyeli ve operasyonel verimlilik gibi unsurların da dikkate alınmasını gerektirir.
GNC Hospitality Management olarak, otel yatırımları ve işletme yönetiminde edindiğimiz uluslararası deneyimle, değerleme süreçlerinde yatırımcılarımıza en doğru ve kapsamlı bakış açısını sunuyoruz.
- Doğru Değerleme Yöntemini Kullanmak
Bir otel veya servisli dairelerin değerlemesinde, kullanılan yöntem genellikle kredi veren kurumun taleplerine göre şekillenir. Üç temel yöntem öne çıkar:
- Ticari Değerleme
- İnşaat / Boş Mülkiyet Değerlemesi
- Yatırım Değerlemesi
En sık kullanılan yöntem ise, otelin işletme performansına odaklanan Ticari Değerlemedir. Burada, kira gelirine değil, otelin işletilmesiyle elde edilebilecek Adil ve Sürdürülebilir İşletme Kârı (FMOP) üzerine odaklanılır.
FMOP hesaplamasında, otelin geçmiş finansal verileri, ADR (ortalama oda fiyatı), doluluk oranları ve gelir kalemleri dikkate alınır. Değerleme, EBITDA (Faiz, Vergi, Amortisman Öncesi Kâr) yöntemiyle yapılır ve işletmenin gerçek potansiyeli ortaya konur.
- Karşılaştırmalar ve Pazar Analizi
Elde edilen EBITDA, yerel ve uluslararası karşılaştırma verileriyle test edilir. STR gibi bağımsız veri kaynakları ve bölgesel pazar bilgileri kullanılarak:
- Rakip otellerin fiyatlandırma ve doluluk oranları,
- Oda gelirlerinin sürdürülebilirliği,
- Farklı segmentlere göre kârlılık potansiyeli,
detaylı olarak analiz edilir. Bu aşamada doğru çarpanlar ve getiri oranları uygulanarak, otelin gerçek piyasa değeri belirlenir.
- Yatırım Değerlemesi
Bankalar veya yatırımcılar açısından, farklı değerleme yöntemleri gerekebilir. Burada iki temel yaklaşım vardır:
- Mülk Sahibi-İşletmeci Yaklaşımı: Otel sahibi kendi işletirse, EBITDA ve kâr yöntemiyle değerleme yapılır.
- Yatırımcı Yaklaşımı: Otel bir markaya veya operatöre kiralanmışsa, kira gelirine dayalı yatırım değerlemesi yapılır.
Global markaların Franchise anlaşmaları mevcutsa, gelir hesaplamalarında markanın Türkiye ve dünya genelindeki fiyat politikaları dikkate alınır.
- Finansal Olmayan Faktörler
Otel değerlemesi yalnızca finansal tablolarla sınırlı değildir. Aşağıdaki unsurlar da nihai değeri etkiler:
- Konum: Şehir merkezi, kıyı bölgeleri veya kırsal lokasyonlar arasındaki farklar.
- Konsept & Oda Sayısı: Şehir oteli, Resort, kongre veya kış oteli olması.
- Tesisler & Hizmetler: Restoranlar, spa, yüzme havuzu, otopark gibi ek gelir unsurları.
- Hizmet Modeli: Her şey dahil, yarım pansiyon veya sadece oda formatı.
Bu kriterler hem misafir deneyimini hem de kârlılık potansiyelini doğrudan etkiler.
- Sonuç ve Önerimiz
Otel değerlemesi, yüksek uzmanlık ve geniş sektör deneyimi gerektiren bir süreçtir. Yanlış yapılmış bir değerleme, yatırım kararlarını olumsuz etkileyebilir.
Bu nedenle;
- Otel satın alırken veya satarken,
- Yeni yatırım planlarken,
- Ortaklık ve miras paylaşımı süreçlerinde,
mutlaka profesyonel bir değerleme yapılmasını tavsiye ediyoruz.
GNC Hospitality Management olarak, yatırımcılarımıza en doğru, güvenilir ve kapsamlı değerleme hizmetini sunuyoruz.
👉 Daha fazla bilgi almak veya otelinizin detaylı bir değerleme raporunu talep etmek için bizimle iletişime geçebilirsiniz.